-
-

KREDYTY - PORADNIK

1. NIE TYLKO UMOWA

Czytanie umowy kredytowej i jej załączników to żadna przyjemność. Niestety musisz to zrobić – inaczej narażasz się na przykre niespodzianki finansowe. Pamiętaj, że wiele istotnych spraw bank może umieścić poza umową: np. w regulaminie. A na regulamin wpływu nie masz; bank może go zmienić bez Twojej zgody. Przykładowo: dziś w ofercie banku jest „0% prowizji za przewalutowanie”, ale już w umowie tego zapisu brakuje. Zaglądasz do regulaminu, a tam informacja, że bank może w każdej chwili zmienić wysokość prowizji. Pamiętaj więc, aby trzymać się zasady: wszystkie istotne kwestie muszą być dokładnie określone w umowie.
Bo wszelkie zapisy w tabeli opłat i prowizji, regulaminie, etc. – bank może zmienić.

2. JAK PORÓWNYWAĆ OFERTY BANKÓW?

Niskie oprocentowanie jeszcze nie oznacza, że Twój kredyt jest tani. Poza oprocentowaniem, duży wpływ na koszt kredytu mają:
- rodzaj rat (czy są równe czy malejące),
- okres kredytowania,
- waluta,
- ubezpieczenia.

3. OPROCENTOWANIE

Oprocentowanie najczęściej składa się z dwóch składników: rynkowej stopy procentowej (WIBOR, LIBOR, EURIBOR) oraz marży banku. Marża jest stała, natomiast rynkowa stopa procentowa jest zmienna. Co to oznacza? Załóżmy, że właśnie spadają stopy procentowe. Oprocentowanie twojego kredytu powinno się zmienić na niższe. Czy rzeczywiście tak się dzieje? Na pewno powinno, choć nie natychmiast. Zależnie od tego, jaką umowę podpisałeś, bank aktualizuje rynkową stopę procentową:
- co miesiąc
- lub co 3 miesiące
- lub co 6 m-cy
Jeżeli masz aktualizację co miesiąc, to co miesiąc może ci się zmienić rata. Zasady zmiany oprocentowania mogą być zapisane w umowie - wtedy bank nie może ich zmienić. Jeżeli jednak tego zapisu w umowie nie ma, Twoja rata zależy od banku – czyli od ustalanej tabeli opłat i prowizji oraz regulaminu. Te dokumenty bank może zmieniać w dowolnym momencie.
Oto przykład: w umowie jest zapis „oprocentowanie kredytu zmieni się z miesiąca na miesiąc, jeśli w danym miesiącu WIBOR wzrośnie lub spadnie o więcej niż ".....” – i tu bank podaje jakąś liczbę, czyli „wskaźnik zmienności”. Jeżeli wysokość tego wskaźnika jest zapisana nie w umowie, ale w regulaminie, bank może nim dowolnie żonglować – np. kiedy stopy spadają, bank może ustawiać wskaźnik na wysokim poziomie (a wówczas zmiany stóp rynkowych nie przekładają się na oprocentowanie kredytu). Gdy stopy procentowe rosną, bank zeruje wskaźnik zmienności i każda podwyżka stóp rynkowych podraża kredyt.

4. MARŻA

Marża zależy m.in. od:
- rodzaju oprocentowania (stałe/zmienne),
- wielkości wkładu własnego,
- waluty w jakiej bierzemy kredyt.
Jeżeli marża ustalona w umowie jest stała, bank nie ma prawa jej podnieść w trakcie okresu kredytowania. Jednak banki często stosują zabieg marketingowy: np. przez pierwszy rok oferują marżę promocyjną, a potem ją podnoszą. Upewnij się zatem, czy wynegocjowana marża ma stałą, niezmienną wartość.

5. RODZAJ RAT A KOSZT KREDYTU

Twoje zadłużenie to kapitał plus odsetki. Na początku spłacania kredytu Twoja rata składa się głównie
z odsetek, a kapitału jest w niej niewiele. To logiczne (z punktu widzenia banku): odsetki płacisz od kapitału, więc im dłużej go spłacasz, tym więcej bank zarabia na odsetkach. I teraz uwaga: w pierwszych ratach malejących (czyli w początkowych latach spłacania kredytu) jest dużo większy udział kapitału, niż w ratach równych. Dlatego jeżeli masz raty malejące, w sumie zapłacisz znacznie mniej odsetek niż Twój sąsiad, który spłaca kredyt w ratach równych.

6. SPREAD

Rzeczą, o której najczęściej zapominamy przy kosztach kredytu walutowego jest spread. Spread to różnica pomiędzy kursem kupna a sprzedaży waluty po których został wypłacony kredyt, a potem będą spłacane raty. Bank wypłaca nam po kursie kupna, a pobiera raty po kursie sprzedaży. W umowie powinien być jasny zapis, po jakim kursie bank przelicza walutę na złote. Niedozwolony jest zapis, że bank przeliczy to „wg tabeli kursów”. Musi być jasny zapis – np. że zostanie to przeliczone po średnim kursie NBP. Pamiętaj też, że po wejściu w życie rekomendacji SII w lipcu 2009 r. możesz wymienić pieniądze w kantorze i opłacić ratę w walucie, w której masz kredyt.

7. PROWIZJA

Bank pobierze też prowizję, która jest opłatą jednorazową. Uwaga! Cześć banków reklamuje się: „0 prowizji za udzielenie kredytu”, ale nie wspomina, że jednocześnie nalicza wysokie opłaty za obowiązkowe ubezpieczenia. Sprawdź, czy nie jest to skórka za wyprawkę: bank nie pobierze prowizji, ale zobliguje cię do wykupienia ubezpieczenia, które będziesz opłacał przez cały okres kredytowania. W rozliczeniu będzie to dużo droższe niż jednorazowa prowizja.

8. UBEZPIECZENIA

Banki stosują szereg ubezpieczeń do kredytu:
- ubezpieczenie OC nieruchomości,
- ubezpieczenie od spadku wartości nieruchomości,
- polisa na życie,
- ubezpieczenie od utraty pracy,
- ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Ich łączny koszt może wynieść nawet 9%.

9. KIEDY BANK MOŻE CIĘ SPRAWDZIĆ?

Zmiana sytuacji materialnej. Bank zapewnia sobie możliwość sprawdzania nas przez cały okres kredytowania. Np. wymaga, abyś informował go o każdym zdarzeniu, które ma wpływ na Twoją sytuację: zmiana stanu cywilnego, narodziny dziecka, zmiana pracy czy wysokości zarobków. Jeżeli nie poinformujesz go o tych zmianach, bank ma prawo wypowiedzieć ci umowę kredytową (jeśli terminowo płacisz raty, bank z tego prawa nie skorzysta – bo po co?).
Po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego musisz też pytać bank o zgodę na zaciągnięcie każdego następnego zobowiązania. Bardziej liberalne banki wymagają jedynie powiadomienia o tym fakcie.

10. ZMIANA WARTOŚCI NIERUCHOMOSCI

Bank może sprawdzić, jaką wartość ma obecnie Twoje mieszkanie. Załóżmy, że kupiłeś je „na górce”, a kredyt zaciągnąłeś w CHF. Boom minął, a CHF podrożał – więc teraz mieszkanie może być warte mniej, niż wynosi Twój kredyt. Banki zastrzegają sobie w takiej sytuacji:
- możliwość wypowiedzenia umowy kredytowej,
- ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń (inne mieszkanie, samochód…),
- podniesienia oprocentowania.
Mogą żądać także:
- wykupienia polisy na życie,
- ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
- spłaty części kredytu.
Wszystkie powyższe żądania są uzasadnione tylko wtedy, jeżeli w umowie zostały zawarte odpowiednie postanowienia! Jeżeli w umowie takich zapisów nie ma, bank nie ma prawa ich żądać.

11. UBEZPIECZENIE OD NIESPŁACANIA KREDYTU

To ubezpieczenie chroni bank, nie Ciebie. To bank jest ubezpieczony na wypadek, gdybyś nie spłacił kredytu. Korzyści z takiego ubezpieczenia ma więc wyłącznie bank, ale to ty płacisz składki. Nie dość na tym – to od Ciebie ubezpieczyciel będzie później odzyskiwał pieniądze (tzw. odpowiedzialność regresowa).

12. WALUTA

Kiedy opłaca się zmienić walutę? Na pewno nie należy jej zmieniać wtedy, gdy waluta jest droga. Załóżmy że mamy kredyt na 10 000 euro. Jeżeli euro = 4 zł, to nasz kredyt wynosi 40 000 zł. Jeżeli euro podrożeje do 4,50 to nasz kredyt = 45 000 zł. Zmiana waluty jest więc korzystna wtedy, gdy kurs tej waluty spadnie.

Jeżeli chcemy zmienić walutę, bank zbada naszą zdolność kredytową. Zmieni się oprocentowanie, inna będzie wysokość rat. Bank musi wydać zgodę na przewalutowanie. Koszt przewalutowania to od 1,5 do 2% wartości kapitału pozostałego do spłaty.

A w jakim przypadku to bank może zadecydować że zmienia walutę, bez naszej zgody? Bank ma prawo podjąć taką decyzję tylko w przypadku, gdy przejdziemy do strefy Euro. W innych przypadkach nie może.

Sprzedaż zadłużonego mieszkania
Mając kredyt, też można sprzedać dom. W takim przypadku potrzebujemy zgody banku na wcześniejszą spłatę kredytu. Bank pobierze od nas prowizję – około 2%. Chyba że mamy ten kredyt już kilka lat – wtedy prowizji nie ma.

13. WCZEŚNIEJSZA SPŁATA

Załóżmy, że po 10 latach spłacania kredytu dostałeś pokaźny spadek – kilkaset tysięcy złotych. Stać Cię, aby spłacić resztę kredytu jednorazowo. Czy warto? To zależy. Możesz wpłacić całą kwotę ze spadku na konto lokacyjne i czerpać zyski z odsetek. Konta lokacyjne są wyżej oprocentowane niż kredyty mieszkaniowe. Miesięczne odsetki mogą Ci pokryć ratę kredytową. A na koniec okresu kredytowania zostajesz i z mieszkaniem, i z pieniędzmi. Jeżeli jednak chcesz przeznaczyć spadek na spłatę kredytu, sprawdź ile będzie cię to kosztowało. Zdarza się, że banki reklamują się: „brak opłat za wcześniejszą spłatę”. I rzeczywiście: w chwili gdy zaciągasz kredyt bank może nie pobierać opłat za te czynności. Ale czy jest to jego stała oferta? Jeżeli ten brak opłat zostanie wpisany do twojej umowy – wszystko w porządku. Jeżeli nie, to bank będzie cię rozliczał wg tabeli opłat i prowizji, która może się zmieniać: dziś jest tam wpisane 0, a za miesiąc – np. 2%.

14. NADPŁATA

Jeżeli nie spłacasz kredytu w całości, tylko chcesz go nadpłacić (np. masz wolne 20 000 zł. i chcesz zmniejszyć swoje zadłużenie wobec banku) sprawdź, czy to ci się opłaca. Większość bankowców tego nie poleca. Uważają, że zdecydowanie lepiej jest trzymać dodatkowe pieniądze na koncie lokacyjnym. Zaoszczędzona kwota procentuje, a jednocześnie jest zabezpieczeniem na wypadek np. utraty pracy.
Jeżeli jednak koniecznie chcesz dokonać nadpłaty, pamiętaj o zasadach. Banki często zastrzegają sobie minimalną kwotę takiej wcześniejszej spłaty – np. nie może to być mniej niż 5 000 zł. Taka nadpłata również kosztuje: za każdym razem płacisz od takiej operacji prowizję.

15. JEŚLI NIE SPŁACASZ

Jeżeli nie płacisz rat w terminie, bank na początek upomina nas telefonicznie, potem wysyła pisemne monity,
a jeżeli nie reagujemy, niektóre banki zastrzegają sobie prawo do odwiedzenia nas w domu. Ile to kosztuje? Przede wszystkim musimy się liczyć z karnymi odsetkami od zaległych rat – a są one kilkukrotnie wyższe od zwykłych odsetek. Już w momencie, gdy zalegasz z dwoma ratami, bank ma prawo wypowiedzieć ci umowę
i zażądać spłaty całego kredytu – i to z odsetkami - np. w ciągu 30 dni. Narażasz się wówczas także na:
- odsetki karne od całości zadłużenia,
- koszty windykacyjne,
- koszty procesu.
Koszty windykacji powinny być dokładnie określone w umowie.
Uwaga! Nawet jeżeli już mamy wypowiedzenie warto iść do banku i prosić o renegocjację umowy. Wiele banków potwierdza, że nawet wtedy są skłonne iść klientowi na rękę. Bankowi nie zależy przecież na Twoim bankructwie; zależy mu na tym abyś stanął na nogi i zaczął znowu spłacać kredyt.

16. CZEGO BANK NIE MOŻE?

Zdarzało się, że bank – kiedy klient zalegał z ratami – zlecał ponowną wycenę nieruchomości na jego koszt. Niektóre banki podwyższały także marżę. Tego bankom nie wolno. Nie mogą także:
- zmieniać waluty i oprocentowania po wypowiedzeniu umowy,
- wypowiedzieć umowy, jeżeli nie wywiązujemy się ze swoich zobowiązań wobec innych podmiotów
   (np. zalegamy z podatkami),
- pobierać prowizji od wcześniejszej spłaty w przypadku wypowiedzenia umowy.

17. KLAUZULE NIEDOZWOLONE (ABUZYWNE)

Zasady zmiany oprocentowania powinny być zapisane w umowie. Niestety czasem znajdują się w tabeli opłat
i prowizji. Co więcej – banki takich zmienionych tabel nie przesyłają klientom, tylko np. wieszają je w oddziale. Niektóre banki nie określają też dokładnie wysokości tych opłat. Wpisują tylko od minimum X złotych, ale nie piszą już do maksimum ilu – nie znamy więc górnej stawki. Nie określają też w jakich przypadkach bank ma prawo zmienić te opłaty. Takie zapisy zostały uznane za niedozwolone, co oznacza, że nawet jeśli mamy
je w umowie – to tak, jakby ich nie było.
Art. 385 par. 1 KC – mówi o tym, że niedozwolone klauzule umowne nie obowiązują konsumenta. Lista klauzul niedozwolonych:
http://www.uokik.gov.pl/rejestr_klauzul_niedozwolonych2.php
Art. 385 par. 2 KC – mówi o tym, że postanowienia niejednoznaczne powinny być interpretowane na korzyść konsumenta

Poniżej kilka przykładów z raportu UOKiK przygotowanego na podstawie analizy umów kredytowych.
Klauzule te zostały uznane za niedozwolone:

1. Opłata „od 200 zł”
Oznacza to, że niektóre banki w swoich tabelach opłat i prowizji wskazują jedynie minimalne stawki np. „od 200 zł”, natomiast maksymalna stawka nie jest określona. Bank może więc stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania.

2. Płać dwa razy za to samo
Przypadek 1: W przypadku gdy do umowy kredytu sporządzany jest aneks w związku z wcześniejszą spłatą kredytu, przewalutowaniem czy zmianą oprocentowania, pobierana jest opłata nie tylko za wskazaną czynność, ale i za sporządzenie aneksu.
Przypadek 2: W przypadku wypowiedzenia umowy kredytu przez bank (np. brak spłaty rat kredytu w terminie przewidzianym w umowie) pobierana jest również prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Płacisz więc karne odsetki, koszty windykacji, a jeszcze dochodzi ci prowizja za wcześniejszą spłatę.

3. Prowizja za podwyższone ryzyko – także po ustanowieniu hipoteki
Banki pobierają prowizję za podwyższone ryzyko do momentu ustanowienia hipoteki. Rzecz w tym, że nawet po ustanowieniu hipoteki część z nich przez jakiś czas nadal pobierała tę podwyższoną prowizję. Umowa mówiła np.: „Prowizja za podwyższone ryzyko nie jest pobierana począwszy od miesiąca, w którym na 14 dni przed przypadającym terminem płatności prowizji za podwyższone ryzyko Bank otrzyma odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa stanowiącego zabezpieczenie kredytu z prawomocnym wpisem pierwszej hipoteki na rzecz Banku.”

18. GDZIE SZUKAĆ POMOCY?

Na podstawie www.uokik.gov.pl 

Bezpłatną pomoc prawną możesz uzyskać m. in. u miejskich lub powiatowych rzeczników konsumentów.
Do ich kompetencji należy:
- zapewnienie bezpłatnego poradnictwa konsumenckiego i informacji prawnej w zakresie ochrony interesów
   konsumentów,
- składanie wniosków w sprawie stanowienia i zmiany przepisów prawa miejscowego w zakresie ochrony
   interesów konsumentów,
- występowanie do przedsiębiorców w sprawach ochrony praw i interesów konsumentów,
- współdziałanie z właściwymi miejscowo delegaturami Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, organami Inspekcji Handlowej oraz organizacjami konsumenckimi, wytaczanie powództwa na rzecz konsumentów oraz wstępowanie, za ich zgodą, do toczącego się postępowania w sprawach o ochronę interesów konsumentów. 

Znajdź dane teleadresowe Rzecznika blisko Twojego miejsca zamieszkania: http://www.uokik.gov.pl/rzecznicy_konsumentow.php

ico tel ZADZWOŃ 22 518 62 62
ico mail NAPISZ DO NAS

    1. *
      Nieprawidłowe dane
    2. *
      Nieprawidłowe dane
    3. *
      Nieprawidłowe dane
    1. *
      Nieprawidłowe dane
  1. *

    Nieprawidłowe dane
  2. *

    Nieprawidłowe dane
  3. *

    Nieprawidłowe dane
    1. *
         OdświeżNieprawidłowe dane